MỘT SỐ VƯỚNG MẮC KHI CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tuấn Đạo Thanh

Phòng Công chứng số 3 T.P Hà Nội

Với chủ trương phát triển mô hình kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự điều tiết của Nhà nước, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển đáng khích lệ với nhiều thành phần kinh tế ngày càng trở nên đa dạng và lớn mạnh không ngừng. Kèm theo đó, các loại hình hợp đồng, giao dịch trong lĩnh vực dân sự, kinh tế, thương mại... cũng ngày càng trở nên phong phú về chủng loại, phức tạp về tính chất, thậm chí đã xuất hiện một số loại hình giao dịch mới, hoàn toàn xa lạ với tư duy pháp lý truyền thống. Giao dịch góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một trong những loại giao dịch như vậy. Nếu như tại Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995, chúng ta chưa đề cập đến khái niệm “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” thì đến Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, các nhà làm luật đã dành hẳn một chương (Chương XXXII, Phần thứ năm), bao gồm 06 điều (từ Điều 727 đến Điều 732) để quy định về vấn đề này.

Trước hết chúng ta hãy cùng tìm hiểu khái niệm góp vốn. Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa - Nhà xuất bản Tư pháp ấn hành năm 2006 thì góp vốn là “Việc nhà đầu tư đưa tài sản dưới các hình thức khác nhau vào doanh nghiệp để trở thành chủ sở hữu hoặc đồng chủ sở hữu doanh nghiệp” và “Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, kim loại quý, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật hoặc tài sản khác được pháp luật cho phép” còn Khoản 4, Điều 4, Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2005 cho rằng “Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty. Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty”. Tuy ngôn từ cụ thể có khác nhau nhưng về bản chất, cả hai khái niệm dù mang tính chính thống hay mang tính học thuật đều có chung một cách nhìn nhận, quan niệm về thuật ngữ pháp lý “góp vốn”. Theo cả hai khái niệm nêu trên, góp vốn chính là việc cá nhân hoặc tổ chức đưa tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bản thân vào trong công ty nhằm tạo lập ra vốn điều lệ của công ty đó. Bằng hành vi góp vốn, bên góp vốn sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc đồng chủ sở hữu của công ty nhận góp vốn. Về nguyên tắc, tài sản đem góp vốn có thể là toàn bộ các loại tài sản cũng như quyền tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, trị giá được bằng tiền và tự do chuyển nhượng thông qua giao dịch. Đặc biệt cả hai khái niệm nêu trên đều khẳng định giá trị quyền sử dụng đất là một loại tài sản được pháp luật cho phép đem góp vốn. Điểm đáng lưu ý nhất ở đây là việc góp vốn sẽ làm chuyển quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản từ bên góp vốn sang công ty nhận góp vốn. Cơ sở pháp lý cho nhận xét này chính là nội dung Điều 29, Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006, theo đó “Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây”. Như vậy ,về mặt nguyên tắc việc góp vốn sẽ làm thay đổi chủ sở hữu và sử dụng của tài sản đem góp vốn cho dù đối tượng của hợp đồng góp vốn là loại tài sản hay quyền tài sản nào, bao gồm cả quyền sử dụng đất. (xem tiếp nội dung Điều 29, Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006 kể trên).

Theo những tài liệu mà chúng tôi có điều kiện tiếp cận, giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được chính thức thừa nhận trong Luật Đất đai ngày 14/7/1993, được sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998. Minh chứng cho nhận định này chính là nội dung của Chương IV, Luật Đất đai ngày 14/7/1993, được sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998. Khi quy định về “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” các nhà làm luật đã khẳng định người sử dụng đất “Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất” (xem Khoản 7, Điều 73, Luật Đất đai ngày 14/7/1993, được sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998). Tuy nhiên, theo đánh giá của chúng tôi chỉ đến khi các đạo luật khác có liên quan đến giao dịch góp vốn nói chung và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nói riêng được hoàn thiện thì loại hình giao dịch này mới trở nên phổ biến, tạo thành một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi cùng nhau hợp tác sản xuất, kinh doanh dưới hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Dưới đây chúng ta sẽ cùng tìm hiểu một số quy định cụ thể của pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Điều 727, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Do phạm vi điều chỉnh khác nhau nên khái niệm về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia góp vốn cũng như nhận góp vốn được quy định tại Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 đa dạng và rộng rãi hơn hẳn quan điểm về góp vốn được nêu tại Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006. Sau khi tìm hiểu các điều luật khác có liên quan đến hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, chúng tôi thấy một số điểm đáng lưu ý hay nói chính xác hơn là những nét đặc thù của hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- Thông thường việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất luôn có thời hạn (xem Điều 728, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định “Nội dung của hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”)

- Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất không dẫn đến việc thay đổi chủ sử dụng đối với diện tích đất đem góp vốn (xem Khoản 2 và Khoản 3, Điều 730, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định “Quyền của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”)

- Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đem góp vốn nhưng cũng có thể không (xem Khoản 3, Điều 732, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định “Quyền của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”).

Cụ thể hoá quan điểm lập pháp đã được thể hiện trong Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, Luật Đất đai ngày 26/11/2003 cũng đã khẳng định quyền được góp vốn bằng quyền sử dụng đất (xem Điều 106, Luật Đất đai ngày 26/11/2003) cũng như quy định rất rõ “Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn” tại Điều 131 đạo luật nêu trên. Tìm hiểu toàn bộ nội dung Luật Đất đai ngày 26/11/2003 cũng như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, chúng tôi không tìm thấy bất kỳ một quy định nào cho phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ tồn tại duy nhất khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo quan điểm lập pháp này, tuy góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng việc góp vốn sẽ không làm thay đổi chủ sử dụng đất. Nói theo cách khác, bên góp vốn chỉ giao cho bên nhận góp vốn quyền sử dụng một diện tích đất nhất định trong một thời hạn xác định (xem Khoản 2, Điều 131, Luật Đất đai ngày 26/11/2003). Nếu như trong Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, các nhà làm luật sử dụng khái niệm “hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” thì tại Luật Đất đai ngày 26/11/2003, chúng ta lại thấy xuất hiện thuật ngữ “hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Tham khảo một số quy định có liên quan trong Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006, chúng tôi thấy khái niệm “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” cũng được sử dụng trong đạo luật này. Điểm đáng lưu ý là tại hai Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Đất đai ngày 26/11/2003 đều có chung quan điểm góp vốn bằng quyền sử dụng đất luôn luôn có thời hạn xác định và không làm thay đổi chủ sử dụng đất thì Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006 lại khẳng định việc góp vốn sẽ làm thay đổi chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với tài sản đem góp vốn và quyền sử dụng đất cũng không phải là một ngoại lệ. Tuy nhiên, nếu như Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006 coi “giá trị quyền sử dụng đất” là đối tượng của hợp đồng góp vốn thì Luật Đất đai ngày 26/11/2003 lại cho rằng “quyền sử dụng đất” mới là đối tượng của loại hình giao dịch này. Nếu như chúng ta sử dụng khái niệm “giá trị quyền sử dụng đất” được ghi nhận tại Khoản 24, Điều 4, Luật Đất đai ngày 26/11/2003 theo đó “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” thì các cách quy định như đã mô tả ở trên đều bộc lộ nhiều mâu thuẫn rất khó khắc phục. Rõ ràng, hiện đã có tối thiểu hai cách quan niệm không thống nhất với nhau về tính chất của góp vốn có đối tượng là quyền sử dụng đất. Theo đó đối tượng góp vốn có thể là “giá trị quyền sử dụng đất” hoặc là “quyền sử dụng đất”, có thể có thời hạn hoặc không có thời hạn, có thể dẫn đến việc thay đổi chủ sử dụng hoặc không... Nhìn một cách khái quát nhất, ba đạo luật liên quan mật thiết đến vấn đề góp vốn vào doanh nghiệp có đối tượng là quyền sử dụng đất đang thể hiện ba quan điểm khác hẳn nhau. Quan điểm thứ nhất cho rằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi chủ sử dụng đất được thể hiện trong Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005. Quan điểm thứ hai khẳng định góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng không có gì khác biệt so với các hình thức góp vốn khác và chủ sử dụng đất sẽ được chuyển từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn được thể hiện trong Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006. Và quan điểm thứ ba thể hiện trong Luật Đất đai ngày 26/11/2003 có tính chất dung hoà cả quan điểm thứ nhất và quan điểm thứ hai. Tại Luật Đất đai ngày 26/11/2003, các nhà làm luật xây dựng khái niệm “giá trị quyền sử dụng đất” nhưng thuật ngữ pháp lý này không được đưa vào trong những quy định về hợp đồng góp vốn mà thay vào đó, thuật ngữ “quyền sử dụng đất” lại được sử dụng. Đặc biệt, dù sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng đất” nhưng Luật Đất đai ngày 26/11/2003 vẫn cho rằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng có thời hạn (xem Khoản 2, Điều 131 đạo luật nêu trên).

Nhìn một cách tổng thể chúng ta có thể chia hợp đồng góp vốn có đối tượng là quyền sử dụng đất ra làm hai hình thức cơ bản như sau. Hình thức thứ nhất là góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà theo đó chủ sử dụng thửa đất đem góp vốn sẽ được chuyển từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Đối với hình thức góp vốn thứ nhất, bên góp vốn sẽ không còn bất kỳ quyền và nghĩa vụ nào liên quan đến quyền sử dụng đất đem góp vốn kể từ khi hoàn tất thủ tục góp vốn. Trong trường hợp vừa nêu, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành đăng ký sang tên trước bạ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn tương tự như các trường hợp tặng cho hay mua bán. Ở hình thức góp vốn này, do quyền sử dụng đất đem góp vốn được đăng ký sang tên trước bạ nên khi bên nhận góp vốn thực hiện các quyền và nghĩa vụ với tư cách là chủ sử dụng sẽ không gặp bất kỳ một trở ngại nào. Hình thức thứ hai là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đây là hình thức góp vốn nhưng không làm thay đổi chủ sử dụng đất và chỉ có giá trị pháp lý trong một thời gian nhất định. Đối tượng của hợp đồng góp vốn kiểu này có thể là đất thuê, đất được giao hay đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn góp vốn, chủ sử dụng vẫn có quyền chuyển nhượng, để thừa kế... đối với quyền sử dụng đất đã đem góp vốn. Thông thường đối với hình thức góp vốn thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận thửa đất nêu trên đã được góp vốn vào doanh nghiệp X trong thời hạn là Y năm vào ngay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên góp vốn. Và đây chính là nguyên nhân gây ra một số khó khăn, vướng mắc khi chủ sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.

Trước khi đi vào tìm hiểu thêm về những vướng mắc mà chúng tôi vừa đề cập, chúng ta hãy cùng xem xét, phân loại các biến thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức thứ hai, tức là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và có thời hạn xác định. Dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, chúng ta có muôn vàn loại hình góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất không giống nhau. Sau khi tham khảo các quy định của pháp luật có liên quan được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006 và Luật Đất đai ngày 26/11/2003... chúng tôi tạm chia loại hình góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuộc tình huống thứ hai ra thành một số dạng biến thể cơ bản sau:

Dạng biến thể thứ nhất là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để tạo ra một pháp nhân mới. Ở dạng này, một hoặc nhiều bên tham gia thành lập doanh nghiệp dùng giá trị quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bản thân để góp vốn nhằm hình thành nên pháp nhân mới, hoàn toàn độc lập với các thành viên tham gia góp vốn. Ví dụ như Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B thoả thuận cùng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thành lập Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X. Theo quy định hiện hành thì dạng góp vốn này, bên nhận góp vốn (pháp nhân mới được tạo lập mà cụ thể là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X) sẽ được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đem góp vốn (xem Khoản 3, Điều 732, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và Khoản 1, Điều 131, Luật Đất đai ngày 26/11/2003)

Dạng biến thể thứ hai là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nhưng không tạo lập ra một pháp nhân mới. Ở dạng biến thể thứ hai, chúng ta thấy cũng có thể xảy ra hai trường hợp. Trường hợp thứ nhất, Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X đã được thành lập và đang hoạt động theo quy định của pháp luật, Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B thoả thuận với những chủ sở hữu hiện tại của Công ty để góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm trở thành các chủ sở hữu chung của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X. Như vậy, sau khi nhận phần vốn góp của Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B, số lượng thành viên của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X sẽ tăng lên (bổ sung thêm hai thành viên là Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B), cơ cấu vốn điều lệ cũng thay đổi (có thêm phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất), quy mô vốn điều lệ cũng như tỉ lệ vốn góp của từng thành viên đương nhiên cũng không thể giữ nguyên như cũ... Trong trường hợp thứ hai, Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B đã là chủ sở hữu của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X. Như vậy, việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B chỉ có thể làm thay đổi cơ cấu vốn điều lệ (có thêm phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất), quy mô vốn điều lệ cũng như tỉ lệ vốn góp của từng thành viên (nếu như Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B không rút ra một tỉ lệ vốn tương đương bằng tiền hoặc bằng hiện vật)... chứ không làm thay đổi số lượng thành viên của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X.

Dạng biến thể thứ ba là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất không tạo lập ra một pháp nhân mới nhưng lại không thuộc các trường hợp đã dự liệu tại trường hợp thứ hai. Trong trường hợp này, cá nhân Ông Nguyễn Văn A hoặc cá nhân Ông Nguyễn Văn B góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm thực hiện một dự án kinh doanh cụ thể. Ví dụ, Ông Nguyễn Văn A góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cho Ông Nguyễn Văn B còn Ông Nguyễn Văn B bỏ tiền mặt nhằm xây dựng biệt thự cho thuê trong một thời gian nhất định. Lợi nhuận cũng như rủi ro của dự án sẽ được hai bên phân chia trên cơ sở tỉ lệ vốn góp. Theo nhận xét của chúng tôi đây chính là tình huống đã được dự liệu tại Khoản 3, Điều 732, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 mà theo đó bên nhận góp vốn (Ông Nguyễn Văn B) không bao giờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Rõ ràng, dạng biến thể thứ ba chỉ thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Đất đai ngày 26/11/2003 trong khi dạng biến thể thứ nhất và thứ hai thuộc phạm vi điều chỉnh của cả Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006. Sẽ không có nhiều vấn đề đáng bàn nếu chúng ta tách bạch hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ra khỏi các dạng giao dịch khác. Tuỳ theo yêu cầu cụ thể của đương sự mà công chứng viên có thể công chứng hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo nhiều hình thức khác nhau với điều khoản, điều kiện cụ thể không giống nhau. Tuy nhiên, khi đặt hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong tương quan với các hợp đồng, giao dịch khác (ví dụ như thế chấp, thừa kế), chúng ta lại thấy rất nhiều điểm không thống nhất trong cách hiểu về bản chất, quyền và nghĩa vụ của những bên giao kết hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp lý có liên quan. Để làm sáng tỏ vấn đề này, chúng tôi xin đơn của một ví dụ như sau. Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X được thành lập và hoạt động phù hợp với quy định tại Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006 với tổng số vốn là 500.000.000 đồng. Ông Nguyễn Văn A là thành viên sáng lập của công ty với số vốn góp là 100.000.000 đồng. Sau một thời gian, vào năm 2007, do yêu cầu cơ cấu lại công ty, Ông Nguyễn Văn A rút toàn bộ số vốn bằng tiền mặt trong Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X và thay thế số vốn đó bằng giá trị quyền sử dụng 50 m2 đất trong thời hạn là 10 năm. Như vậy, sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký góp vốn, Ông Nguyễn Văn A vẫn sở hữu số vốn là 100.000.000 đồng, chiếm 20% tổng số vốn điều lệ của công ty. Căn cứ vào hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được công chứng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký góp vốn vào Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X với thời hạn 10 năm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Ông Nguyễn Văn A. Do có nhu cầu sử dụng vốn kinh doanh, hội đồng thành viên Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X, bao gồm cả Ông Nguyễn Văn A quyết định mang tài sản là quyền sử dụng diện tích 50 m2 đất nói trên đi thế chấp cho Ngân hàng C để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của công ty. Giả thiết đưa ra ở đây là Ngân hàng C, về mặt nguyên tắc chấp thuận yêu cầu vay vốn cũng như thế chấp tài sản của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X và Ông Nguyễn Văn A. Khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tài sản nói trên, công chứng viên có thể đưa ra hai phương án giải quyết như sau. Phương án thứ nhất là sẽ lập một hợp đồng thế chấp hai bên trong đó Ngân hàng C là bên nhận thế chấp (hay còn gọi là Bên cho vay) và Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X là bên thế chấp (hay còn gọi là Bên vay). Những công chứng viên giải quyết theo phương án thứ nhất cho rằng tài sản mang đi góp vốn là tài sản của bên nhận góp vốn và do đó bên nhận góp vốn (trong ví dụ này là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X) có quyền mang tài sản đã góp vốn nói trên đi đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự của chính công ty hay của bất kỳ một chủ thể nào khác. Cơ sở pháp lý cho phương án giải quyết vừa nêu chính là nội dung quy định của Điều 342, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và Khoản 4, Điều 4 và Khoản 1, Điều 29, Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006. Phương án thứ hai chính là phải lập hợp đồng thế chấp ba bên trong đó Ngân hàng C vẫn là bên nhận thế chấp (hay còn gọi là Bên cho vay) và Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X là bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (hay còn gọi là Bên vay) còn bên thế chấp là Ông Nguyễn Văn A. Cơ sở pháp lý cho phương án thứ hai chính là nội dung Điều 730, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 khi quy định “Quyền của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”, trong đó có quyền “Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thoả thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết”. Căn cứ vào điều luật vừa nêu, rõ ràng hành vi góp vốn không làm thay đổi chủ sử dụng đất nên ngay cả khi đã được đem góp vốn, diện tích đất 50 m2 nói trên vẫn thuộc quyền sử dụng của Ông Nguyễn Văn A. Nói theo cách khác về bản chất Ông Nguyễn Văn A chỉ cho Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X thuê quyền sử dụng 50 m2 đất trong vòng 10 năm mà thôi. Điểm đáng lưu ý ở đây là tiền thuê toàn bộ diện tích đất nói trên trong suốt quãng thời gian thuê sẽ được trả một lần duy nhất và bằng quyền sở hữu một phần Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X với tỷ lệ là 20%.

Khoan hãy bàn về tính hợp pháp của từng phương án mà chúng ta tiếp tục mở ra từng tình huống có thể xảy đến theo ví dụ vừa nêu. Giả thiết ở đây là năm 2008, Ông Nguyễn Văn A chết. Theo quy định, các thừa kế của Ông Nguyễn Văn A đứng ra khai nhận thừa kế toàn bộ di sản do Ông Nguyễn Văn A để lại bao gồm cả giá trị quyền sử dụng 50 m2 đất đã góp vốn cho Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X trong vòng 10 năm (xem Khoản 2, Điều 730, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005). Với giả thiết trên rất nhiều tình huống có thể diễn ra chủ yếu xoay quanh đối tượng của văn bản khai nhận di sản thừa kế. Quan điểm thứ nhất coi đối tượng của văn bản khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng chính diện tích đất 50 m2 đã đem góp vốn trong khi quan điểm thứ hai lại cho rằng đối tượng của văn bản khai nhận di sản thừa kế là toàn bộ số vốn góp của Ông Nguyễn Văn A trong Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X mà quyền sử dụng diện tích 50 m2 đất đã chuyển hoá thành. Đến đây không khó khăn gì để chúng ta có thể phát hiện mâu thuẫn giữa hai cách quan niệm kể trên. Nếu coi đối tượng của văn bản khai nhận di sản thừa kế chính là quyền sử dụng 50 m2 đất đã được đem góp vốn trong vòng 10 năm thì rõ ràng giá trị của quyền sử dụng 50 m2 đất trên sẽ tỷ lệ thuận với thời gian góp vốn. Nói cụ thể hơn, thời gian góp vốn còn lại càng ngắn thì giá trị quyền sử dụng đất trong công ty càng thấp bất chấp kết quả kinh doanh của công ty. Còn nếu coi đối tượng của văn bản khai nhận di sản thừa kế là toàn bộ số vốn góp của Ông Nguyễn Văn A trong Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X được chuyển hoá từ quyền sử dụng 50 m2 đất trong vòng 10 năm thì đương nhiên giá trị phần di sản của Ông Nguyễn Văn A tại công ty sẽ phụ thuộc chủ yếu vào kết quả kinh doanh của công ty tại thời điểm mở thừa kế chứ không phụ thuộc vào khoảng thời gian còn lại trong thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng 50 m2 đất nói trên. Quay trở lại với thí dụ vừa nêu, giả thiết thứ nhất đưa ra là tại thời điểm Ông Nguyễn Văn A chết vào năm 2008, giá trị tài sản thừa kế của Ông Nguyễn Văn A tại Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X sẽ được tính bằng quãng thời gian còn lại của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng 50 m2 đất. Như vậy, năm 2007 Ông Nguyễn Văn A góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng 50 m2 đất trong vòng 10 năm và được bên góp vốn và bên nhận góp vốn thống nhất trị giá là 100.000.000 đồng. Tại thời điểm năm 2008 khi Ông Nguyễn Văn A chết rõ ràng theo quan điểm thứ nhất trị giá của số tài sản thuộc sở hữu của Ông Nguyễn Văn A trong Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X vẫn là quyền sử dụng 50 m2 đất trong vòng 9 năm và tương đương với 90.000.000 đồng. Giá trị trên không thay đổi bởi bất kỳ lý do gì bất chấp kết quả kinh doanh của công ty. Trong khi đó ở giả thiết thứ hai, giá trị khối di sản thừa kế của Ông Nguyễn Văn A trong Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X được tính căn cứ kết quả kinh doanh của công ty tại thời điểm mở thừa kế. Nói cách khác, theo giả thiết này quyền sử dụng 50 m2 đất góp vốn trong khoảng thời gian là 10 năm vào công ty đã được chuyển hoá thành một phần tài sản (nói chính xác hơn là vốn) của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X. Do đó, giá trị tài sản có thể tăng lên hay giảm đi tuỳ thuộc kết quả kinh doanh của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X tại thời điểm năm 2008. Trong trường hợp công ty kinh doanh phát đạt, giá trị di sản của Ông Nguyễn Văn A để lại tất nhiên lớn hơn rất nhiều số tiền 90.000.000 đồng mà cụ thể là nó sẽ tương đương với 20% tổng giá trị tài sản của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X. Không có gì phải bàn cãi nếu các thành viên Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X đồng ý, nhất trí trả lại quyền sử dụng diện tích 50 m2 đất đã đem góp vốn cùng với một khoản tiền chênh lệch nhằm đảm bảo khối di sản của Ông Nguyễn Văn A đạt được 20% tổng số tài sản của công ty. Tuy nhiên, ở tình huống này mâu thuẫn giữa những đồng thừa kế của Ông Nguyễn Văn A và các thành viên Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X vẫn có thể xảy ra. Đó là khi những đồng thừa kế yêu cầu rút toàn bộ phần di sản mà Ông Nguyễn Văn A để lại tại công ty bao gồm cả quyền sử dụng 50 m2 đất đã đem góp vốn trong khi Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X vẫn đang có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nêu trên. Nếu coi di sản thừa kế của Ông Nguyễn Văn A là 20% tổng giá trị tài sản của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X thì các thành viên của công ty hoàn toàn có thể từ chối trả lại quyền sử dụng diện tích 50 m2 đất nói trên mà chỉ có nghĩa vụ thanh toán cho những đồng thừa kế của Ông Nguyễn Văn A một khoản tiền tương đương với 20% tổng giá trị tài sản của công ty là ổn thoả. Còn nếu coi di sản của Ông Nguyễn Văn A trong Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X chỉ là quyền sử dụng 50 m2 đất trong vòng 10 năm thì rõ ràng công ty sẽ phải thanh toán phần giá trị sử dụng diện tích đất nói trên trong vòng 9 năm tương đương với 90.000.000 đồng và có quyền tiếp tục sử dụng diện tích 50 m2 đất cho đến hết thời hạn góp vốn. Trong trường hợp tại thời điểm mở thừa kế, Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X kinh doanh thua lỗ thì tình huống có thể xảy ra lại trở nên phức tạp hơn nhiều. Lúc này, nếu coi quyền sử dụng 50 m2 đất trong vòng 10 năm đã chuyển hoá thành phần vốn góp của Ông Nguyễn Văn A trong công ty thì tại thời điểm Ông Nguyễn Văn A chết, giá trị phần vốn góp của Ông Nguyễn Văn A trong Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X có thể thấp hơn 90.000.000 đồng, thậm chí là con số âm. Về mặt nguyên tắc, những đồng thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ tài sản của Ông Nguyễn Văn A trong phạm vi di sản do người chết để lại hay là gánh chịu các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty trong giới hạn số vốn mà ông ta đã góp vào Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X (xem Điều 637, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và Điều 38, Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006). Do đó trong tình huống giả định trên, di sản thừa kế của Ông Nguyễn Văn A tại Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X ở thời điểm mở thừa kế có thể không tồn tại. Điều này có nghĩa những đồng thừa kế của Ông Nguyễn Văn A chỉ có thể nhận lại quyền sử dụng 50 m2 đất khi thời hạn góp vốn đã hết. Giả định trên đã được pháp luật ghi nhận tại Điều 730, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005. Nếu muốn nhận lại quyền sử dụng 50 m2 đất trước khi hết hạn góp vốn, tất nhiên những đồng thừa kế của Ông Nguyễn Văn A phải nộp vào công ty một khoản tiền tương ứng với khoảng thời gian hợp đồng góp vốn còn hiệu lực. Cách xử lý vừa nêu sẽ khó được các thành viên Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X chấp thuận nếu như 20% nghĩa vụ tài sản của công ty lớn hơn con số 90.000.000 đồng. Còn nếu Công ty Trách nhiệm Hữu hạn X được tổ chức theo mô hình công ty hợp danh và Ông Nguyễn Văn A là thành viên hợp danh thì cách xử lý đối với quyền sử dụng diện tích 50 m2 đất đem góp vốn nói trên lại được nhìn nhận theo một đường hướng khác (xem các Điều 130 và 133, 134 Luật Doanh nghiệp ngày 29/11/2006). Không còn nghi ngờ gì nữa, với những căn cứ pháp lý tại các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, chúng ta có nhiều cách quan niệm không giống nhau về hợp đồng góp vốn bằng (giá trị) quyền sử dụng đất cũng như hậu quả pháp lý của loại hình giao dịch trên. Tất nhiên, tuỳ thuộc mỗi cách hiểu, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất cũng có những khác biệt rất lớn.

Tóm lại, trên đây chúng tôi đã trình bày một số vướng mắc khi công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất. Việc đưa quyền sử dụng đất, một nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng, vào sản xuất kinh doanh là yêu cầu tất yếu của nền kinh tế nhưng điều kiện tiên quyết là chúng ta cần phải xây dựng được một hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất và khả thi cho vấn đề trên. Việc đưa ra những quan điểm khác nhau về loại hình góp vốn có đối tượng là quyền sử dụng đất cũng như không xác định rõ hậu quả pháp lý của hình thức giao dịch trên đã khiến cho công chứng viên bị lúng túng khi xử lý các yêu cầu công chứng có liên quan. Theo ý kiến riêng của chúng tôi nhằm giải quyết những vướng mắc kể trên, các nhà làm luật cần cân nhắc tính khả thi của hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (góp vốn có thời hạn) hoặc giả cần phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn cũng như bên nhận góp vốn đối với hình thức góp vốn này./.